2025年に東京不動産市場はマイルストーンを記録し、23区の中古住宅の平均価格は初めて1億円を突破し、70平方メートルの平均価格は1億393万円に達し、前年同期比34.6%急上昇し、上昇幅は1997年の統計以来の最高値を記録した。 同時に、23区の新マンションの平均価格は1億3613万円に達し、どちらも歴史記録を更新し、一都三県の中古住宅は17ヶ月連続で上昇し、市場熱度は前例がない。
一、中古住宅のリーダー:市場の供給と需要の核心を真に反映する。
中古住宅は東京住宅市場の主体として、新住宅の建築コストと開発者の販売管理費を負担する必要がなく、価格がより市場代表性があります。 2025年、東京都の中古住宅70平方メートルの平均価格は1億247万円で、前年同期比37.1%上昇し、20ヶ月連続で着実に上昇しました。一都三県の中古住宅の平均価格は6554万円に上昇し、持続的な上昇傾向は中古市場が今回の相場の核心的な地位を強調し、その価格動向も東京住宅市場の冷暖を判断する重要な指標になりました。
二、複数の要因が絡み合っている:住宅価格が暴騰する底辺の論理。
新住宅供給が引き続き「縮小」し、建材、用地コストが大幅に上昇し、新住宅価格を高騰させ、もともと新住宅を狙った住宅購入者を中古市場に転向させました。株式市場の上昇による冨効果は、富裕層に高品質不動産の配置力を高め、さらに需要を燃やしました。港区や渋谷など中心部では10億円超の超高級大型住戸が相次ぎ、質の高い築浅中古の出回りも増加。これらが重なり、相場は一段と跳ね上がっている。同時に地域差が目立ち、都心6区は32%上昇した。9%で、城北・城東の2.1%を大きく上回る。地価は9%上がり、千代田区と葛飾区の差は約9倍に広がった。上昇を引っ張っているのは都心部だ。
三、2026年展望:熱狂的に温度を下げ、高位の安定維持が主調になる。
東京KANTEIは、現在都心6区の中古住宅流通セット数が増加し始め、上場価格と取引価格が逸脱し、2025年式の大幅値上げは再上演が難しいと指摘した。 2026年に東京の中古住宅価格は依然として高位を維持するが、上昇幅は著しく減速します。新住宅は建設コストが高騰して高値を維持し、市場も「一般上昇狂暴」から「構造分化」に転換し、核心区の高品質住宅は依然として粘り強く、非核心区の上昇はさらに収束し、東京住宅市場はより合理的な高位運行段階に入ります。
